Per anni, Berlino è stata un simbolo di politiche abitative progressiste, un’oasi per affittuari in un’Europa sempre più cara. Con circa l’84% dei cittadini che vivono in affitto, la capitale tedesca vantava contratti a lungo termine, affitti regolati e movimenti civici pronti a difendere il diritto alla casa. Eppure, nel 2023, gli affitti richiesti sono aumentati del 21,2%, trasformando la città da “povera ma sexy” – come la definì un ex sindaco – a uno dei mercati immobiliari più speculativi del mondo.

Alla base dell’impennata dei prezzi c’è un’anomalia legale poco conosciuta ma ampiamente sfruttata: un loophole nella legislazione federale tedesca che permette ai proprietari di eludere i limiti di prezzo affittando appartamenti arredati e a uso temporaneo. Queste locazioni, escluse dal controllo dei canoni (Mietpreisbremse), consentono di applicare tariffe fino a cinque volte superiori alla media cittadina. A Berlino, appartamenti normalmente affittati a 7.67 €/mq vengono oggi offerti a oltre 30 €/mq se temporanei e arredati, arrivando in certi casi a 50 €/mq.

Questo escamotage, pensato per accogliere professionisti internazionali in transito, è ormai diventato la norma: in quartieri come Kreuzberg, il 70% delle offerte rientra in questa categoria. A livello nazionale, le inserzioni per alloggi temporanei arredati sono aumentate del 185% in dieci anni, mentre quelle per affitti a lungo termine sono crollate del 60%.

Dietro il fenomeno si è sviluppata un’intera industria di piattaforme digitali come Wunderflats e Housing Anywhere, che assistono i proprietari nel trarre massimo profitto da questo sistema. Offrendo “soluzioni chiavi in mano” – gestione, arredo e consulenza legale – queste startup, spesso finanziate da fondi di venture capital, incentivano ulteriormente l’allontanamento dall’affitto regolato.

L’effetto domino è preoccupante: l’esplosione degli affitti temporanei falsifica l’indice ufficiale dei canoni (Mietspiegel), spingendolo verso l’alto e generando aumenti anche nel mercato “normale”. L’applicazione poco rigorosa delle leggi esistenti e la scarsa consapevolezza dei diritti da parte degli inquilini stranieri aggravano ulteriormente la situazione.

Se da un lato alcuni distretti – come Charlottenburg-Wilmersdorf o Neukölln – stanno tentando di imporre restrizioni, dall’altro manca ancora una riforma nazionale efficace. Mentre gli attivisti preparano un secondo referendum per l’esproprio di 240.000 appartamenti, Berlino si avvicina sempre più a un modello che privilegia il rendimento finanziario rispetto al diritto all’abitare.

In questo contesto complesso e polarizzato, strumenti digitali innovativi possono giocare un ruolo cruciale.
Regg3 supporta aziende e organizzazioni nell’analisi oggettiva e sistemica dell’impatto delle proprie attività sul territorio, offrendo soluzioni data-driven per orientare scelte più responsabili, in particolare in settori come quello immobiliare. Attraverso dati in tempo reale, analisi dei trend e strumenti di compliance, Regg3 individua e monitora pratiche speculative, contribuendo alla definizione di politiche abitative più eque e favorendo la collaborazione tra pubblico e privato. L’obiettivo è riportare l’abitare al centro della vita sociale, oltre la logica della speculazione economica.